公務員が不動産投資の仕組みについて自分なりに分析してみた!

最近、民泊新法の制定や、カボチャの馬車事件など、不動産関係の話題が注目されていますが、資産形成の手段としての不動産投資について興味がある人は多いのではないでしょうか??

不動産投資の一般的な印象としては、

「非常に複雑」

「胡散臭い」

「リスク高そう」

といったイメージが先行するのではないでしょうか??

私なんかも、古くからいる地上げ屋など、やくざ絡みのイメージもあり、あまり投資対象として、いい印象を持っていませんでした。

不動産屋の業界人は、どこかギラギラしている、悪い言い方をすれば、詐欺師のような人も多くいるような印象でした。

(これは私が会ったことのある人の印象だけなので、全員がそうと言うわけではないです!不動産業界の方は気を悪くしたらすみません。)

ただ、不動産業界もシェアハウスや民泊など新しい取り組みをすすめており、投資としては幅広くいろいろな種類があります。

不動産投資は将来性があるのかどうか、儲かるのかどうかを判断する意味でも、不動産投資の仕組みを解きあかしていきながら、分析していきたいと思います。

不動産投資の仕組みとは?

不動産投資には、様々な種類があります。数億円するマンション一棟から数百万円のアパート区分(一部屋)などです。

しかし、不動産投資は、お金持ちだけができる高額な投資のように思われていることが多いです。

ですが、不動産はやり方次第で、だれでも手を付けることができ、特に公務員は、社会的信用力が高く、ローンを活用しやすいので、普通のサラリーマンやOLよりも不動産投資をやりやすいようです。

不動産投資は、「信用力」を上手に活かすことで、1000万円以上の不動産を約100万円の手持ち資金で購入し、キャッシュを生ませる投資だと言えます。

では、「不動産投資」において、資産を増やす仕組みは、実際どのようになっているかご存知でしょうか??

不動産投資はどのように儲けが出る仕組みなのでしょうか??

 

まず、不動産投資の一番簡単な例を挙げて説明します。

 例えば、一軒のアパートがあり、価格は1200万円とします。このアパートを購入したい場合、現金で1200万円もっている人は、現金一括でこのアパートを購入してもよいでしょうが、そんなお金の使い方をする人はほとんどいないでしょう。

不動産投資とは現金で買うのではなく、銀行などからお金を借りて行うのが、一般的です。というよりか、銀行から、お金を借りなければ、不動産を買う魅力はあまりないと言うことが、これから読み進めていけば分かると思います。

 このアパートを購入するときに、銀行から1200万円を借りて購入すれば、分割で返済していかなければなりません。普通に返すだけであれば、ただただ、自分の財布が痛むだけですが、不動産を買った場合は、自分が住んでも良いですが、人に貸すことで、家賃収入が発生します。家賃収入から、ローン返済に充てることができるのです。

例えば、便宜上、借り入れ金に利息が付かないと仮定して、ローンの返済計画が月に10万円ずつ返済で、10年で完済する計画とします。

ここで、この物件をほかの人に貸せば、家賃収入が月に15万円入ってくると想定すると、ローンを返済しても、月に5万円がプラスになります。

この状態が10年間続けば、自分の財布は一切使わずに、ローンを返済し、1200万円のアパートが手に入りますし、毎月キャッシュで5万円が入ってきます。

ローン完済後も、修繕などの費用は掛かるでしょうが、入居者がいる限りはずっと家賃の収入が入り続けます。

 あくまで例として、挙げましたが、実際は、こんなバラ色には行かないことも多いでしょう。

ローン返済の利息もかかりますし、固定資産税や、修繕の費用など諸経費がいろいろかかるので、こんなにうまく、ずっとプラスではいきませんが、仕組みとしては簡単にはこんな感じです。要するにこうです。

如何に月々のコストを下げて、より多くの家賃収入を得るか

 ここで勝負するのが、不動産投資です。

今までの話を図で、示すと以下のようになります。

 

 

不動産投資は、ローンを返済し終わってからの家賃収入の利益だけじゃなくて、不動産っていう実物資産を持てるってことも、お金を増やす仕組みになっている要素の一つです。

不動産としての価格が上がったときに売るという方法も考えられますが、最近ではバブルの時のように、土地の値段が短期間で上がることはほとんどないですから、「不動産投資=不動産の売買」というイメージではなくなっています。

 

利回りについて

 

如何に月々のコストを下げて、より多くの家賃収入を得るかがポイントですと書きましたが、ここで利回りについて書きます。

不動産投資に欠かせない知識として、利回りという概念が挙げられますが、利回りとはいったい何なのでしょうか。

利回りは、すごく簡単に言うと、その不動産がどれくらいのキャッシュを生むのか、「家賃収入(全部屋が満室時)」と「物件の購入金額」との比率です。

ただ、利回りの中にも呼び方を変えて若干定義が違う言葉があります。

 利回りはざっくりと以下の2種類です。家賃収入は全部屋が満室の場合に入ってくる収入です。

  •  表面利回り

これは、年間の家賃収入が投資額の何%になるかという事を表す数字になります。

計算式は、

1年間の家賃収入 ÷ 物件の購入金額 × 100 = 〇〇%

  • 実質利回り

家賃収入から、税金や管理費、保険料などを引いた、正確な収益額を購入費用で割ったもの。

計算式は、

(1年間の家賃収入 - 諸経費) ÷ 物件の購入金額 × 100 = 〇〇%

  • 借入金返済後利回

こちらの計算方法は、実質利回りの式にさらに物件購入のローン支払いを含めたものです。ここで出た数字がマイナスにならなければ、たとえローンを組んで物件を購入しても黒字経営になるということです。

計算式は、

{1年間の家賃収入 -(空室コスト+ランニングコスト+年間借入金返済額)} ÷ 物件購入価格 × 100 = 〇〇%

  • 自己資金投資利回り

こちらは投資した自己資金に対する利回りがいくらあるかを表す式になります。フルローンではなく、頭金などを入れている場合などです。

計算式は、

年間合計賃料収入 -(空室コスト+ランニングコスト+年間借入金返済額)÷ 投資自己資金 × 100 = 〇〇%

表面利回りの相場は築年数が10年以下で新しい、築浅マンションは、だいたい約6%の利回りぐらいです。

表面利回りだから、実質利回りは税金とかの影響で4%ぐらいになることが多いです。

新築か中古かで利回りはかなり変わります。あと、都心か、地方かでも変わります。

例えば、築年数が古いマンションの場合は、物件自体が安いから、表面利回りは8%を超える物件もわりと多くあったりして、利回りは高くなることがあり得ます。

では、古い方がいいかというとそうでもありません。

 修繕工事や修繕積立金が多くかかるし、古い家には単純に誰も住みたくないでしょうから、空室リスクも高くなります。

どちらが良いかは、簡単には言えません。

利回りが高ければよいというものでもない

利回りの数字が高ければ高いほど、果たしてその物件は良いといえるのでしょうか。例えば極端な話ですが、利回りが50%を超える物件があったとすると、計算上は2年で元が取れる計算になる為、非常においしい物件のように見えます。

ただ、果たして本当にそんなに上手くいくのでしょうか?実は、利回りが高ければ高いほど、収益が上がらないリスクも比例して高くなるのが実態です。利回りの高さとリスクは比例するのは当然の理屈でしょう。

例えば、利回りが高い物件の特徴として、地方の物件、築年数が古い物件などが挙げられます。

投資のプロは地方の築古アパートにはあまり手を出しません。三井不動産や三菱地所といった大手不動産会社も地方の築古アパートに手を出していません。もし、地方の築古アパートが本当に儲かる物件であれば、彼らはあらゆる情報を駆使して、全国の築古アパートを買い占めているはずです。しかしながら、実際はそうはなっていません。プロの投資家である企業も、築古アパートは、儲かるどころか、結局は損をするリスクのある物件だと判断しているため、買わないのです。

地方の築古アパートは多くの人に見向きもされませんので、購入価格が安いのです。そのため計算上、利回りも高く見え、一見、儲かりそうな気がします。しかしながら地方の築古アパートは、空室リスクが高いです。1部屋当たりの賃料総額も小さいため、仮に空室対策を行ったとしても、リフォーム費用の回収に何年もかかります。

また空室が続けば賃料を下げざるを得ず、収益も下がります。建物も古いため、至る所で修繕が発生し、追加コストが発生するばかりです。

そのため、例えば地方の築古アパートで利回りが10%だったとしても、実際は10年では回収できません。すぐに追加投資が発生することに加え、賃料もどんどん下がるため、利回りも低下していきます。後から後から追加のお金が必要となり、結局のところ儲からないのです。
地方の築古アパートは利回りが良いから儲かるのではなく、リスクが高いため利回りが高くて当然なのです。プロでも手を出さない難しい物件を、個人がわざわざ買う理由はないのです。

利回り(表面利回り)の定義を再確認してみたいと思います。

1年間の家賃収入 ÷ 物件の購入金額 × 100 = 〇〇%

物件価格が1000万の場合、家賃収入が100万なら利回り10%、 200万なら利回り20%。
だから「利回り10%より20%のほうが2倍稼げてお得なんじゃないの?」 という気がしなくもないんですが、大事な要素を見落としています。

「利回り」は「1年あたりの利益」 でしかない、という事実です。

あくまで1年間の利益なので「稼げる期間」という視点ではなく、仮に1年間満室だったら、その1年でこれくらい儲かりますっていう指標でしかないわけです。

そもそも収益物件の総収入額は、単純に考えると
総収入額=年間家賃収入×稼働年数
ここでいう「稼働年数」が「稼げる期間」ということです。
つまり、これは当たり前のことなんですが、

築浅物件は新しい物件なので長持ちするので稼げる期間が長く、総収入額が多いため、そのぶん購入価格が高い
築古物件は古い物件なのであまり長持ちせず稼げる期間が短く、総収入額が少ないため、そのぶん購入価格が安い

ということです。

同じ家賃収入なら、物件価格が高ければ利回りは下がり、安ければ利回りは上がります。

しかしそれは1年の話であって、稼げる期間は考慮されていません。 ここにカラクリがあるわけです。
収益物件を公平に判断するためには、 総収入額、つまり「最終的にいくら稼げるのか」という点も見なければならないでしょう。不動産投資というのは、1年とか2年とかの話ではなくて、何十年と付き合っていくものです。

例を出して計算してみましょう。

木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、 ここでは 建物が40年もつと仮定し、 新築時から売却されるまでの40年間を考えます。
物件の条件は以下のようにします。 価格は全て実価格です。

  • 家賃収入は、600万で変動しない
  • 建物価格は、40年かけて0万まで減価していく
  • 土地価格は、2000万で変動しない
  • 建物が建ってから40年経ったら土地価格で売却する

 

ここから、築年に応じて以下の3つのパターンを考えます。

 

  • 新築    利回り10%…家賃収入600万、物件価格6000万(建物価格4000万、土地価格2000万)
  • 築20年  利回り15%…家賃収入600万、物件価格4000万(建物価格2000万、土地価格2000万)
  • 築30年  利回り20%…家賃収入600万、物件価格3000万(建物価格1000万、土地価格2000万)

 

これで、それぞれのお金を稼ぐ利率(元手からいくらお金を生み出すかのパーセンテージ)を見てみましょう。

計算式
=総収入額/総投資額
=(年間家賃収入×稼働年数)/(物件価格-土地価格)

これは、最終的に投じたお金に対していくらのお金を得られるのか、という意味になります。

総投資額において、建物価格から土地価格を引いているのは、 土地分のお金が売却時に戻るからです。 土地は消費されないため、価格は変わりません(景気の変動など外部要因は除いていますので、実際は土地の価格も変動する可能性はあります)。 土地の売買は、現金と土地を交換しているだけなので、 収支的にはプラマイゼロになります。

新築利回り10%

新築利回り10%の場合は以下のようになります。

=(600万×40年)/(6000万-2000万)
=24000万/4000万
600%

4000万投資して、40年かけて2億4000万を稼ぎます。

新築なので稼げる期間はフルにあり、建物価格は4000万です。

土地価格(2000万)は変動しないため、建物価格と合わせると物件価格は6000万、 家賃収入は600万なので利回りは10%になります。

築20年利回り15%

築20年利回り15%の場合は以下のようになります。

=(600万×20年)/(4000万-2000万)
=12000万/2000万
600%

2000万投資して、20年かけて12000万を稼ぎます。

稼げる期間が新築の半分であるため、建物価格(物件価格-土地価格)も 新築の半分である2000万になっています。

土地価格(2000万)は変動しないため、建物価格と合わせると物件価格は4000万、 家賃収入は600万なので利回りは15%になります。

築30年利回り20%

築30年利回り20%の場合は以下のようになります。

=(600万×10年)/(3000万-2000万)
=6000万/1000万
600%

1000万投資して、10年かけて6000万を稼ぎます。

稼げる期間が新築の1/4であるため、建物価格(物件価格-土地価格)も 新築の1/4である1000万になっています。

土地価格(2000万)は変動しないため、建物価格と合わせると物件価格は3000万、 家賃収入は600万なので利回りは20%になります。

築浅も築古も物件価格をてこに稼ぎ出す利率は同じ

新築から築古まで3パターンを検証しましたが、 どれも600%と物件価格から稼ぎ出す利率は同じという結果になりました。ただ、築古になればなるほど、物件購入時の投資額が小さくなり、同じ600%でも、掛けるもとになる金額違うため総収入額は違います。

もちろん現実の投資では、ここに個別の要素が加わるわけなので、 個別要素によりパフォーマンスが変動することはあり得ます。

ですが、少なくとも 「利回り10%より20%のほうが2倍稼げてお得!」 とか 「新築より中古のほうが利回り高いからお得!」 などという 利回りの単純比較はナンセンス だということが分かります。

「利回り」に「稼げる期間」を加えて考えると、 築浅低利回りも築古高利回りもさしてパフォーマンスは変わらない ということです。

なお、築年などの条件が同じで利回りだけが違う場合は、 利回りの高いほうがお得であることは言うまでもありません。

利回りの違いは、稼ぐ早さの違い

利回りというものは一体どう捉えれば良いのでしょうか?

築浅低利回りと築古高利回りの違うところは、稼ぐ早さです。 投資額が同じなら、築古高利回りのほうが、早く稼ぐことができます。

例えば、手元に6000万あったとしましょう。

6000万(建物4000万+土地2000万)の新築利回り10%を1つ買い、20年後に4000万(建物2000万+土地2000万)で売却した場合、 2000万を投資して20年間で12000万を稼ぐことになります。

3000万(建物1000万+土地2000万)の築30年利回り20%を2つ買い(計6000万)、10年後に2000万(建物0円+土地2000万)×2で、合計4000万で売却した場合、 同じく2000万を投資して10年間で12000万を稼ぐことになります。

つまり、投資額が同じなら、利回りが高いほうがその分早く稼げる ということになります。

ただし、最終的に稼ぐ量は同じです。(建物の耐用年数を40年で想定し、築古のものは10年で耐用期間過ぎる前提なので、建物は建て替え等をしなければ収益を生み出すものとしては使い物にならなくなる想定です。)

利回りの違いは、稼ぐ量ではなく稼ぐ早さの違いなのです。

築年の違いは、減価の早さの違い

上述したように、利回りが高いほうが早く稼げるのなら、 結局築古高利回りのほうがお得では? と思うかもしれませんが、そうは問屋がおろしません。

築浅と築古では減価の早さも異なるのです。 投資額が同じなら、築古高利回りの方が、早く安くなります。

例えば、先程と同じく手元に6000万あったとしましょう。

6000万の新築利回り10%を1つ買い、10年経つと、5000万になります。 つまり10年間で減価1000万、物件価格に対する減価の割合は17%となります。

3000万の築30年利回り20%を2つ買い(計6000万)、10年経つと、4000万(2000万×2)になります。 つまり10年間で減価2000万、物件価格に対する減価の割合は33%となります。

つまり、投資額が同じなら、築が古いほうが早く安くなるということです。

この例で言えば、利回りは2倍だけど減価の度合いも2倍…ということです。 早く稼げる分、売った時も安くなるわけです。

なお、土地は減価しないため、建物だけで比較すると、減価の差はもっと大きくなります。

建物4000万の新築は10年経つと建物3000万になり25%の減価となります。 建物2000万の築20年中古は10年経つと建物1000万になり50%の減価となります。 建物1000万の築30年中古は10年経つと建物0万になり100%の減価となります。

融資とキャッシュフローの関係は??

月々にいくら手残りのお金を作れるようなキャッシュフローが出るかどうかは返済比率次第 となります。

※返済比率とは、家賃収入額に対するローン返済額の割合です。返済比率=ローン返済額/家賃収入額

築浅の場合、利回りは低いものの、 築浅であるがゆえに長く融資を組むことができるため、 毎月の返済額も低く抑えられます。 よって、返済比率次第でキャッシュフローは出ます。

築古の場合、利回りは高いものの、 築古であるがゆえに長く融資を組むことができないため、 毎月の返済額も高くなります。 よって、キャッシュフローが出るかどうかはやはり返済比率次第です。

このあたりは融資条件に左右されるため一般化が難しいのですが、 まとめると、

  • 築浅は、のんびり稼いでのんびり返す「手堅くリスクの少ない資産運用」
  • 築古は、急いで稼いで急いで返す「リスクの高い投機型資産運用」

と言えます。

築古高利回りは当たり前のこと

「築浅低利回り」も「築古高利回り」のからくりがわかっていただけたのではないでしょうか??

築古で利回りが15%や20%の物件があったとしても、それは「普通」です。 逆に、築古なのに利回りがそこそこだったら、それは割高な物件ということになります。

市場に出回る物件の利回りがバラバラなのは、築年がバラバラだからです。 原則として、稼げる期間が長いほど価格は高く、稼げる期間が短いほど価格は安くなるのです。

また、実際購入すると、築浅物件と築古物件では大家として求められる運営上のスキルも異なります。 どちらが良いとか悪いとかいう話ではありませんので、 築浅と築古、それぞれの収益上の性質、運営上の性質の違いを理解した上で、 自分に合った物件探しをすると良いと思います。

結局、築古高利回り物件の考えられるリスクとして、

空室期間(空室率)が長くなる→入居者がなかなか見つからず賃料収入がその期間得られない→賃料の下落→入居者が見つからないため、賃料を下げ、契約→年間収入の減少

という悪循環に陥りやすいことです。
リターンが大きければリスクが高まり、リスクの低い物件を購入すればそれだけリターンも低くなるといえます。

くれぐれも利回りの高さだけに目を奪われず、総合的に判断して購入を検討しましょう。

不動産投資のメリット


不動産投資の仕組みが分かったところで、次は、不動産投資のメリットについて整理します。

メリットまとめ

①毎月の定収入が確保できるレバレッジ効果がある(老後の資産)

②ミドルリスク・ミドルリターン

③節税効果がある

④生命保険として活用できる

⑤インフレリスクに備えることができる

①毎月の定収入が確保できる

不動産投資の一番のメリットは、上手くいけば、毎月の安定収入源を確保することができる点です。たとえば、定年までに家賃が10万円のローン完済済みマンション3戸を保有することができれば、それだけで老後に年金以外に、10万円×3が月々の収入になります。もちろん、修繕など、雑費が時折発生するので、維持費がかかりますが、年金に不安を抱かずに毎日を過ごすには十分な収入でしょう。

②レバレッジ効果がある

不動産投資が他の投資と比べて最も大きな点は、ローンが組めるという点です。現実には頭金などがかかりますが、理論的には、持ち金がほとんどなくても、例えば3000万円の物件を買うというようなレバレッジ効果(てこの効果)を期待できます。これは、私のような公務員や大企業のサラリーマンなどが、自分の社会的信用力を生かして、与信枠を換金していると言えます。

③ミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資は、少ない自己資金で毎月の家賃というリターンを確保できる一方で、他の投資と比べて値動きが比較的ゆるやかで、現物なので価値がゼロになる心配も極めて少ないというメリットがあります。火事や地震があっても、基本的には損害保険に入っているので、物理的に建物がなくなっても、また、建物が建ちますので、ゼロになることはありません。自分の物件で自殺者が出て、事故物件としての風評被害が上がって、入居者が減ったり、家賃が減額される可能性はありますが、これも特殊なリスクといえ、そう起こることではないでしょう。数百万円のまとまった資金が必要で、資産価値がゼロ円やマイナスになってしまう可能性がある株やFXに比べると、ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法といえます。

④節税効果がある

不動産投資には節税効果もあります。不動産とは別で給与を得ているサラリーマンであれば、不動産収入のほかに給与を受け取っている場合には、この不動産所得の金額と、給与からなる課税対象所得を合算します。そして、合算して算出された金額が、所得税対象額となります。

不動産購入後1年~2年は諸費用が発生するため、不動産収入から諸々の経費を引いた結果、不動産収入がマイナスになった場合は、損失として、利益と相殺する(損益通算)ことができます。こうすることで、所得税の控除が受けられるケースが多く、本業の年収が多い高所得者は、確定申告をして経費算入したり、損益通算したりすることにより税の還付を受けることができます。

なお、不動産を売却したときに得られる所得は譲渡所得に該当し、こちらは他の所得と分離して課税されるため、不動産所得や給与所得は損益通算ができませんので注意が必要です。

また、不動産購入には相続税の負担を軽減することができるというメリットもあります。すごく簡単にいうと、現金を不動産に変えることにより、財産としての評価が下がり、結果、相続税を引き下げる効果があるというものです。
相続税を計算する上で2つの観点から考えます。「土地」と「建物」です。

土地は路線価(ろせんか)と呼ばれるもので評価しますが、路線価はだいたい時価の8割程度です。さらに、マンション用地の場合「貸家建付地」として、評価が約2割下がります。

建物は固定資産税評価額で評価されますが、固定資産税評価額は時価の6割程度です。さらに、人に貸している建物は評価が3割下がります。

土地と建物を合わせると評価額が半分程度にまで下げることができます。

相続税については平成27年に改正があり、相続税の課税対象者比率が平成26年以前の倍近くまで増加することとなりました。なので、相続税対策としては不動産は、活用しやすいと言えるでしょう。

⑤生命保険として活用できる

不動産投資で一番の懸念はローンを無事に完済できるかという点です。不動産投資を始める多くの方がサラリーマンですので、不慮の事故や予期せぬ事態が起こった際に、できるだけ家族には負担や迷惑がかからないようにしたいと考えられているかと思います。こういったローン返済におけるリスクに備えて、返済期間中に本人が亡くなってしまった時や重病になってしまった際にローンの債務免除が受けられるため、家族に不動産資産と毎月の家賃収入を残すことができるようになっています。また、最近は団体信用生命保険も進化してきており、3大疾病やがんになった時も保障を受けることができるようになってきていますので、生命保険の代わりとして不動産を活用することを検討している方も増えてきています。実際、私が紹介された不動産の中にはガン保険のようなものがついているものもありました。それは、がんになった場合は、完治するしないにかかわらず、ガンになった時点で、ローンが免除されるものでした。ガンにになってテンションはさがるでしょうが、早期発見の場合には、治りますし、非常にお得だと思います。要は、収入保障付きの生命保険と同等の効果を得ることができるのです。

⑥インフレリスクに備えることができる

現在の政策はインフレ率が目標2%に設定されています。インフレ下では現金の価値が目減りしてしまいますので、預貯金で持っていると毎年価値がインフレ率分だけ下がってしまうことになります。不動産投資を行っている場合は、物件価格や賃料はインフレに連動しているので、インフレ下でも資産価値を損なうことなくインフレリスクから資産を守ることができるというメリットがあります。

不動産投資のデメリット

デメリットまとめ

①空室リスクがある

②割高な物件を購入してしまう可能性がある

③商品の流動性が低い

④手続きの手間がかかる

⑤天災や事故などのリスクがある

⑥デフレリスクや金利上昇リスクがある

①空室リスクがある

不動産投資で最初に思い浮かぶデメリットは、空室リスクが発生するという点です。空室が発生すると当初想定していた利回りが低下していくことになりますので、できるだけ空室期間を発生させないことが不動産投資の鉄則となります。このデメリットを回避するには、「空室が発生しにくい条件の良い物件を選ぶ」とか、「物件の魅力を引き上げる」とか、、「サブリースを利用する」の3つしかありません。このあと、サブリースなどについては詳しく説明しますので、ここでは省略します。

②割高な物件を購入してしまう可能性がある

不動産は常に値動きをしていますので、割高な時期に購入してしまうと安くなった時に「安くなるまで待てばよかった」と後悔してしまうということもおこりがちです。不動産の価格決定プロセスは、ざっくり言えば下記のような流れとなります。

物件の入居申し込みが来ない → 家賃を引き下げて集客する → 利回りが低下する → 物件価格が下がっていく

人口が減少するエリアや経済が停滞・衰退していくエリアでは、周辺に物件を借りるニーズが少なくなっていきますので、物件価格も引き下がっていくことが予想されます。一方、都心や再開発予定地など今後の成長が見込まれるエリアや経済活動が活発なエリアでは、家賃の引き上げを行ったとしても入居者が確保できるため、物件価格も上昇していくこととなります。

③商品の流動性が低い

簡単に言うと、困ったときにすぐに現金化できません。不動産は、他の投資商品などと比べると商品の流動性が低いため、売りたい時にすぐに換金できないというデメリットがあります。ただ、(一社)不動産流通経営協会(FRK)が発表している統計によると、2017年の既存住宅流通量は、59万6,884件(前年度比1万7,952件増)と、6年連続で増加ているというデータもありますので、今は、比較的、流通しやすい状況ではあります。流動性の低さが気になる方は、都心のマンション購入を検討したほうが良いかもしれません。

④手続きの手間がかかる

不動産投資は、他の投資商品と比べると手続きに手間がかかります。たとえば、株式の売買を例に取ると、口座開設後はすぐに買ってすぐに売ることができ、どれだけ売買をしても特定口座の中で自動的に税金計算までしてくれるため、手続きはほとんど必要ありません。

一方、不動産投資では、不動産売買の契約を結び、不動産投資の融資審査と融資契約締結を行い、購入後は抵当権設定や移転登記、毎年の確定申告などを行う必要があるといった流れで、数多くの契約事務や行政手続きなどが発生してしまいます。

⑤天災や事故などのリスクがある

不動産のデメリットとして、地震や台風などの天災で物件に被害が出るということも考えられます。この回避策としては、火災保険や地震保険などに加入をしておくことですが、あまり保険を充実させてしまうとランニングの費用面がふくらんでしまいますので、物件があるエリアの過去の災害状況などを加味してどこまでを保障するかを決めると良いかもしれません。

不動産購入後の管理の形態

不動産の管理の形態には、様々な種類があります。購入したあと、不動産を管理していくことが必要になります。例えば、入居者をどのように募集するのか、修繕が発生した場合はどう対応するかなどなど、購入して他人に貸すとなると、自分一人では、全部をこなすのは、かなり大変でしょう。

不動産投資で、新しい入居者を募集したり、部屋内部の設備が故障し、修繕対応をしたり、物件を管理することを賃貸管理といいます。
賃貸管理には以下4つの管理形態があります。

  • 自主管理
  • 委託管理
  • サブリース

それぞれの特徴について図示していきます。

1. 自主管理

オーナー自身が管理を行う方法です。設備の点検整備はA社、建物の補修はB社、壁紙の貼り替えはC社など、オーナーが直接、個別に発注して全体を把握します。小規模な物件なら、掃除や除草を自分で行うケースも多いようです。中間業者が入らないため、コストが抑えられて、また、管理業者への委託費用も発生しません。

しかしその反面、家賃の滞納やクレームが発生した際には、大きなストレスを抱え込むことになります。クレームは24時間・365日待ったなし。ゴールデンウィークや正月でも呼び出される可能性があるのです。

入居者から管理費を頂いている以上、大家さんは即座に対応する義務を負っています。自主管理を行うには、相応の覚悟が必要です。

2. 委託管理

専門の賃貸管理会社に委託料を支払って管理してもらう方法です。ひとりの担当者が複数の物件を管理する仕組みのため、1物件当たりの管理委託料は低く抑えられ、家賃のほんの数%で代行してもらえます。

管理会社に丸ごと委託してしまえば、大家さんは精神的にも肉体的にも、ほぼ一切の管理業務から解放されて、まさに“毎月家賃が振り込まれるのを待っているだけ”で良くなります。なお、建物管理から入居者管理まで丸ごと委託するのが「全部委託」、一部の業務のみを委託するのを「一部委託」と言います。

近年、管理会社の専門化が進んでおり、客付けを専門に行う客付け会社や、家賃の滞納を保証する会社、空室でも家賃を保証する会社など、さまざまなサービスが生まれています。

3. サブリース

不動産で言うところの「サブリース」とは、管理会社などが建物を丸ごと借り上げ、入居者に「又貸し」する方法を指します。大家さんは入居者一人ひとりに貸し出すのではなく、管理会社などに丸ごと貸し出します。

借り上げた管理会社は実際の入居率に関わらず、毎月一定の家賃を支払ってくれる(家賃保証)ので、大家さんの経営は安定します。また、入居者と契約を交わすのは借り上げた会社なので、入居者とのトラブルなども大家さんには無関係です。

ただし、保証家賃は直接大家さんが貸し出した場合よりも10%程度は低く設定されるのが普通です。また、一定期間ごとに見直される契約になっているケースがほとんどなので、注意が必要です。少なくとも、最初に提示された保証家賃が20年、30年と維持される可能性は低いと思っておいた方が良いでしょう。

これまでの説明を表にまとめました。

自主管理 委託管理 サブリース
賃貸管理 本人と賃貸管理会社 賃貸管理会社 賃貸管理会社
家賃収入 満額の家賃 手数料との差額家賃 家賃の80~90%
空室時の家賃保証 × × 家賃の80~90%

サブリースの注意点

サブリースの仕組みや契約内容は、その他の賃貸管理契約と比べて、やや複雑な部分があります。
サブリース契約についてあまり聞きなれない方にとっては、仕組みや契約内容でわからない点が多々あるのではないでしょうか。

今、サブリースに関して、賃料の減額やサブリース賃料の支払い停止、サブリース会社の倒産、といった問題からオーナーがトラブルに巻き込まれるケースが多発しています。
サブリースの基本的な仕組みをしっかり押さえて、あなた自身がトラブルに巻き込まれないように、知識を身に付けていただきたいと思います。

サブリースとは管理会社が、賃貸オーナーから物件を借り上げ、第三者に転貸することです。

簡単にいうと賃貸オーナーと借り手との間に管理会社が入って仲介をするんです。その際に、管理会社はオーナーへの家賃を保証するという契約を結びます。

長期保証型サブリースの最大の特徴は、老後の個人年金形成に最適であることです。

サブリース業者を選ぶ際には以下のポイントに注目するとよいですよ。

・長期間継続できる契約

 空室状況など場合によっては業者から解約されてしまうこともあるんですよ。

契約によっては十分な賃料を得られず解約しなければならないときもあります。

 ・手数料が適正か

また、手数料に関しても適正な値段であるかや、

家賃保証のために手数料が必要か等注意すべき点が存在しています。

ローン審査について

不動産投資をするにあたって、かなりのウエイトを占めるのが、ローンについてです。不動産投資はお金を借りることにより、自分の手持ち資金の何倍もの資産を買うことができるのがメリットだ書きました。

ただ、そのお金の借り方次第で、不動産が金の生る木になるのか、金食い虫になるのかが決まってしまいます。ローンの種類、借り方について解説していきます。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは?

誰もが皆が知っているのは、住宅ローンだと思います。よくCMなどでも、自分が住むための家を買うためのローンが紹介されているのを見たことがあるかと思います。

実は、自分が住むための家を買うために借りるローンと、自分は住まない投資用のための物件を買う不動産投資のためのローンは全然条件が違うんです。これは私も良く知りませんでした。このローンの条件の違いが不動産投資が難しくなっている原因でもあります

不動産投資ローンと住宅ローンは何が違うのかということを、簡単にまとめてみました。

項目 不動産投資ローン 住宅ローン
借入目的 収益を得る 自宅として利用する
返済原資 毎月の家賃 毎月の給与
頭金 平均で購入金額の3割程度 1~2割(公務員は0円の場合もある)
融資金額の目安 年収の10倍~20倍程度 年収の5倍~8倍程度
融資金利の目安 年1.5%~4.5%程度 年0.5%~2.0%程度
年齢制限 条件次第で70歳以上も借入可能 65歳未満
or
70歳未満
返済期間 25年~35年 25年~35年(長期間で借りやすい)
主な融資審査内容 物件の収益性+個人の返済能力 個人の返済能力
法人名義での契約 不可

ここで、一番重要な違いは黄色で印をつけている個所です。なぜ、この違いが重要なのか、この後、解説していきます。

  • 住宅ローンの場合

「個人の信用」が審査基準の対象です。また、連帯保証人がいる場合、その方も審査対象です。
です。本人はもちろんですが、連帯保証人がいる場合はその人も審査の対象となります。
・勤務先
・勤務年数
・毎月の給与または年収
・債務履歴
などが審査項目です。経営者や自営業の方の場合は、状況を把握するために確定申告書決算書の提出が必要になります。
返済原資は主に「自身の給料」となり、「自分で居住する住宅」に使うことのできるローンです。

  • 不動産投資ローンの場合

「個人の信用」「不動産の収益力・担保力」が審査基準の対象となります。
住宅ローンと異なり、個人の信用だけで融資をしてもらう事は難しいでしょう。逆に、かなりいい条件の物件であれば、年収がそこまで高くなくても融資を受けることが可能になります。
なぜなら返済が出来なくなったとしても不動産を担保にして資金の回収ができるためです。

また、購入の際に必要になる諸経費(登記費用・仲介手数料・火災保険など)は融資対象外となる場合があるので気を付けましょう。
返済原資は自信の給料の他に「家賃収入」。「投資用の不動産に関する資金」に使うことができるローンです。
2つとも不動産のローンでという共通項目はありつつも、「ローンの使用用途」「返済の原資」が異なるので審査基準も金利も異なってくるという事を覚えておくとよいでしょう。

金利の安さが利回りを決める

シミュレーションで手残り(利益)が出ることを確認して、余裕を持った資金計画を立てることで不動産投資に失敗するリスクは大幅に下がります。
つまり、シミュレーションすることは非常に大切なことです。
必要条件を入力すれば、すぐに金利シミュレーションができるサイトもあります。気になる物件があれば、ぜひ一度試してみてください。

  • 収益・投資物件 簡易収支シミュレーション
    https://www.rals.co.jp/invest/info.htm
  • ローンシミュレーション
    (返済額・借入額・借り換え・繰り上げ返済など様々なローンシミュレーション)
    https://cp2.athome.jp/financial/index_B.html#manage

実際に、シュミレーションしてみるとわかりますが、金利が0.5%違うだけで、年間の収支が+からーになったりしますし、返済年数が35年から30年になるだけで、相当収支が変わります。

頭金が少ない方が利回りがよくなる??

実際に、頭金を2割入れた場合と1割入れた場合を比較してみます。このとき、借入金額を4,000万円、35年返済で、固定金利2%、ボーナス払いなしで仮定すると、頭金を2割入れた場合と1割入れた場合は、実はそこまで金額の変化がないんです。月々の支払いが約1万3,000円変わり、返済総額は約150万円しか変わらないからです。

つまり、頭金を2割入れるメリットはそこまでないことになります。

頭金を全く入れないと、金利が上がってしまうローンがあったりしますが、それは、住宅の購入金額に対する融資率が、9割以上になってしまうからです。
そのため、頭金を入れないのであれば、住宅ローンを組む金融機関と相談して、デメリットはないかを確認しておきましょう。

返済期間が長い方がよい?

返済期間はできるだけ長い方がよく、35年ローンを組むのが理想です。月々の収支が圧倒的に違いますので。

ローンを借りるには??

不動産に関するローンを組むためには銀行に交渉しに行くことになります。ただ、なんのノウハウもない個人が、銀行の窓口に行って、「お金貸してください!」と言っても、門前払いはされないまでも、中々、貸してくれないでしょう。不動産投資をするのであれば、仲介業者など、専門家をを頼った方がよいでしょう。ただ、不動産業者は悪徳業者も多く、信用できないこともあるので、私の場合は知り合いの不動産屋に頼みました。古くからの友達などであれば、だましたりはしないと思うので、その方が良いと思います。

不動産投資ローン借入れの流れ

1.不動産投資ローンの申請をするための準備をする

金融機関の融資担当者にアポを取り、不動産投資ローン申し込む際の書類などを確認します。

2.必要な書類・資料を準備し、申込み手続きをする

実際に融資の申込みに必要な書類・資料を準備して、申込みの手続きを行います。
申込みする際には登記簿謄本や物件概要所など、いくつかの書類を用意する必要があります。

3.金融機関側の審査開始

提出書類に不備がなければ、ローンの審査が開始します。審査期間は大体書類が提出してから、2〜4週が目安になります。

4.金融機関から融資決定通知を受ける

無事に審査が通過したら、金融機関から融資決定の通知が届きます。

5.金融機関にて融資の手続きを行う

実際に融資が受けられるよう抵当権設定契約・根抵当権設定などのいくつかの締結手続きを行います。大きく以下の契約を締結する必要があります。

6.融資実行

手続きが無事完了し、融資を受けて物件を購入することになります。

住宅用ローンと不動産投資用ローンの両方を組めるか?

住宅関連のローンは銀行にもよりますが、おおよその目安として年収の8~10倍、または年間の返済比率(返済負担率)の35パーセント前後が借入可能額の上限とされています。
つまり、年収が600万円の場合、最大で6,000万円のローンを組むことが可能です。この枠内であれば、投資用物件のローンも自宅のローンも組むことができるのです。
もし投資用の物件で2,000万円のローンを組んだとすると、残り4,000万円までを住宅ローンとして借り入れが可能ということになります。

家賃収入の推移

家賃は築年数の経過とともに下がっていくのが一般的です。

以下のグラフを確認しましょう。こちらはアットホーム株式会社のデータを用いて、三井住友トラスト基礎研究所が作成した築年数別の賃料指数グラフになります。

築年数別の賃料指数
*三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」より引用
*アットホーム株式会社のデータを用いて三井住友トラスト基礎研究所が算出。賃料データは2001年~2011年のものを使用

こちらのグラフより、築2年くらいまでは賃料が上昇していますが、その後は築年数経過に伴い下落していくことがわかります。また、一定の割合で下落するのではなく、時期によって下落率が違うこともわかります。

シミュレーションで家賃下落が算入されていない場合、最初は小さな相違でも10年後や20年後には大きな赤字を招く可能性がありますので、家賃下落率がきちんと試算に含まれているかをチェックすることは大事です。

年間の管理・運用にかかわる諸経費(ランニングコスト)について

不動産の賃貸経営を行うにあたり、管理・運用にかかわる諸経費(ランニングコスト)がかかってきます。実質利回り等の計算の際にも出て来ましたが、どのような経費がかかるのでしょうか。

建物管理費
修繕積立金
固定資産税
都市計画税
賃貸管理会社への管理委託料
火災保険料
管理費(エレベーターや電気設備などの建物に付随する設備の保守・点検)
共用部分の清掃
法定点検業務(消防設備)
管理組合のサポート業務
修繕費
入居者が退去した後の壁紙変更や破損部の取り換えなど、細かいメンテナンスに使われるお金
損害保険料(火災保険料・地震保険料)
損害保険会社に対して支払っているお金
租税公課
借入利子
ローン返済額の利息部分
減価償却費※建物、建物附属設備、器具備品などの減価償却資産の減価償却費
新築アパート投資においては、物件の金額が大きく建物の減価償却スピードが22年とマンションの減価償却期間47年に比べて早いため、毎年数百万円単位の費用を発生させることができます。
その他
物件の確認や管理会社との打ち合わせなど、不動産所有や運営に関する交通費
不動産投資に関連する書籍購入にかかる新聞図書費
管理会社との連絡などに用いた電話代などの通信費
税理士へ支払う手数料

これらの費用は物件、管理会社によって変わってきますが、目安として年間合計賃料収入の約20%を見積もっておきましょう。

結婚する前に不動産投資を始めた方がよい??

結婚する前に不動産投資をやるのか、結婚後にやるのが良いのかについて考えていきたいと思います。

結婚が一番影響してくるのが、「ローン審査」の部分です。例えば、結婚する予定のお相手が正社員として働いている場合、自分と、そのお相手両方とも不動産投資のローンが組める状態になっています。共働き夫婦だと、本来であれば、それぞれで不動産投資の与信枠が設定されているので、それぞれでローンを借りれます。

もし、ここで、「住宅用ローン」で不動産投資をやることを考えているのであれば、結婚する前であれば、それぞれで融資を組むことができます。しかし、結婚したあとだと、夫婦一世帯でカウントされ、住宅ローンは一度しか組むことができないので、物件は1件しか購入できません。(ただ、この方法は上述したように、契約違反になるので、今はやめた方が良いでしょう。)

不動産投資ローンで組む場合は、与信枠は夫婦合わせた年収で判断されるので、結婚前か結婚後かはあまり関係ないでしょう。ただ、銀行によっては結婚して配偶者がいる場合は、配偶者の存在をリスクとして判断するところもあるみたいです。例えば、配偶者が病気になって介護が必要になったり、扶養する人が増えるとそれをリスクとしてカウントして、金利が高くなったりすることもあるそうです。ただ、共働きであれば、単純に年収換算で与信枠が増えるので、相対的に見て、自分の年収が低い場合は結婚してから不動産投資をやる方が良いかもしれません。