恐怖のワンルームマンション・アパート投資について

不動産投資の中でも、普通のサラリーマンが手を出しやすい投資として、「ワンルームマンション不動産投資」って、よく不動産の営業マンとかが売っていますよね。

私も、新築のワンルームマンション投資について、よくわからない中小の不動産屋さんとかに何回も営業を掛けられ、しつこく勧められたりしたことがあります。

このワンルームマンション投資は、基本的にはプラスの投資ではない事が多いです。プラスではないというのは、月々の生み出すキャッシュはマイナスになり、家賃収入からローン返済を引くと、手出しが出るということです。月に1万とか、2万とか。

マイナスにはなるんですが、営業マンは、そのマイナスをカバーすべく、うまい儲け話のように語って、ワンルームマンションを買わせてくるんです。
都心の新築のワンルームのマンションとかだと、けっこう建物価格もいい値段がします。実際にあった話ですが、悪徳営業マンとかだと、この建物価格をどさくさ紛れに、実際よりも100万とか200万とかくらい高くして、そのマージンを懐に入れている人もいるようで、被害にあった友人がいました。

最近では、ニュースでも話題になったかぼちゃの馬車事件というのがあります。

概要を簡単に説明します。

本来であれば、ローンの審査が下りないような年収レベルの人に融資をするために、銀行の融資担当者が与信判断の書類を改ざんして、ローンの審査を銀行に承認させました。そして、スマートデイズという会社が運営するかぼちゃの馬車と呼ばれるシェアハウスを、物件の価値を課題に見積もり、銀行と不動産屋が結託して、オーバーローンで融資を引き、 売りまくりました。
売ったシェアハウスはサブリース契約にして、家賃保証を付けると謳い、世のサラリーマンに多額の融資を組ませました。

その後、図ったようにスマートデイズは債務超過になり、サブリースの家賃保証ができなくなり、結果、会社は潰れました。その後、家賃保証が無くなり、ローンの負担が増加したサラリーマンがいっぱい自己破産しましたというのが事件の概要です。

これはワンルームマンション投資ではないですが、こういった事件があってからは、不動産投資に対して、かなり厳しい目が向けられています。

やっぱり不動産投資の営業側の言い方としては基本的には、「節税になります」とか、「保険代わりになりますよ~」、とか、「将来的にその部屋が自分のものになれば年金として家賃をもらうことができますよ~」、っていう説明をしてきます。

まず節税というところに関しては、基本的に赤字になるから節税になっているっていう考えなので、一切不動産で儲からずに出た赤字を自分の収入とぶつけて、節税になりますよっていう考え方です。

あとは、「保険になりますよ」っていうものよく言われますけど、これは「団体信用保険」と呼ばれているものです。団信は自分が死んだときに、物件分の価値が、相続したい方に戻ってくるということなんですが、これも当たり前ですが、普通の保険に入ったほうがよっぽど、保障がしっかりしています。
例えば、がんとかは、その団信の中に含まれてないわけです。現実的に、死ぬより、病気になる確率の方が、全然高いわけですから、 団信に入ってるから、一生安泰だなんていうのは安直すぎると思います。

保険は純粋な保険商品によってカバーするのが大事なのであって、掛け捨てなどの保険とセットにして入っていくっていうのが普通の方針だと思うんです。

それに加えて、「年金としての価値がある」というのも、かなり怪しいです。正直なところローンを返済するのが、35年くらいの長いローンを組んで返済をしていくわけですけども、35年後に残るのは、ボロいアパートだけです。築35年の物件を見たらどれだけ古いかって、普通に想像すれば、たぶん分かると思いますけども、そんなポロアパートが残ってもそんな年金なんかにならないと思います。

ただ、営業マンのトークは、トレーニングされてますので、中々手ごわいです。向こうも営業のプロですから。

営業マンは会いさえすれば、買わせる自信があるわけです。
言葉でねじ伏せる自信があるということですね。
まずとりあえず、アポイントを取ろうとしてくるっていうのが特徴ですね。

ワンルーム不動産投資は月1万円ぐらいの手出しが出る物件が多いですが、「保険に1万払っているのと一緒ですよ、保険は、掛け捨てだから何も残らないけれども、不動産投資は物件が残りますよね」、という言い方をされるわけです。

けれども、実は、裏で言っていない数字というのは、たくさんあるわけです。空室率だったりとか、税金面ですね。
利回りでいうと大体4%、高くて5%くらいですがもっと低いものもあると思います。

先ほどの例でいうと、スルガ銀行は平気で年利4.5%とかで貸してましたから、月々の手出しは出るし、金利だけでかなりお金が消えていくわけです。

基本的に、不動産投資家の間では、利回り6%以上ないとやる価値がないと考えられているし、それ以外はどう考えてもマイナスなんですね。そこからさらに税金が出ていくわけですし、家賃の下落があるわけですしっていうところになるわけなので、ワンルーム不動産投資はかなり危ない投資なんです。

それでもなぜか、買ってしまう人がいるのは、やはり対面営業の圧力というのもあったりするのでしょう。

公務員などでも、安定収入っていうのはあるんですが、かならず労働が伴っての収入で、労働なしで収入を得ることができないんだっていう考え方が根底に染み付いてますので、そこを突かれるわけです。

営業トークで、「あなたが銀行から借りたローンの返済は入居者が行ってくれますので、簡単に不労所得が得られますし、その後はあなたの物件としてその後も年金として生み出していきますよ」とか甘い言葉を掛けられます。

サブリース契約もかなり怪しいです。営業マンは35年間サブリースしますよと言うんですが、不動産屋さんなんか、3年に1回くらい潰れたりします。笑

先ほどのカボチャの馬車でもスマートデイズが潰れて家賃保証ができなくなりました。

例えば、10年続いている会社としても、1年後ぐらい、あるいは3年後 約款の隅に小さく「サブリースを改定する可能性がある」とか書いてありますからね。

ワンルーム不動産投資の罠を書いてきましたが、よく考える必要があるでしょう。