海外不動産投資について!

いま、にわかに、バングラディッシュの不動産市場が熱くなっていると言われているのをご存知でしょうか??

バングラディッシュと言われてピンとくる人はあまりいないでしょう!

前の記事では、不動産投資の仕組みを紐解きながら、不動産業者は胡散臭い人も居るから、自分で判断できるよう知識を身に着けようという感じで書きました。

この、バングラディッシュの土地投資についても、昔からよくありそうな詐欺っぽい話ではありますが、なぜ熱いのか検証してみます。

バングラディッシュという国について

国としては「アジア最貧国」と呼ばれて久しく、現在の平均年収は10万円ほどです。日本からの直行便すらなく、ほとんど語られることのない国です。

以前、現地法人で働く日本人がテロ組織に殺されたという事件もあり、得体のしれない国というのが私自身の印象でした。

ただ、不動産の観点から見ると、すごいポテンシャルを秘めているようです。

現在の平均年収は10万程度ですが、世界中から、ユニクロやH&MやZARAなどが参入し、衣服輸出高は世界第2位となっています。

国民の平均年齢は23歳程度で、非常に若い人が多く、日本とは全く違った人口構造で、将来性がありそうです。

アジアの最貧国と言われていますが、経済規模はミャンマーの3倍、国民総所得はベトナムを超えています。

これは、かつての日本もそうであったように、バングラディッシュは今後急成長することがあらゆるデータからも確実視されているということです。

急騰するバングラデシュの地価

たとえば、首都ダッカの商業エリアのある地点を見ると、2000年〜2010年で地価は20倍になっているそうです。

理屈を考えてみると、簡単です。

バングラディッシュは人口密度がとんでもなく高いのです。

国土は日本の39%なのに、人口は1.7億人います。これは例えるなら、日本人全員が北海道へ住むのと同様の人口密度です。日本の3.3倍の人口密度です。

土地の値段とは、その場所の人口密度が高まれば、自然と上昇をするのは、誰もがわかる自明の事実でしょう。住む人が多いのに、土地が少なければ、競争率が上がるから、値段が上がるのは、当然の市場原理です。

不動産投資は、当たり前ですが、狭いエリアにたくさん人が住んでいると土地の価格が上がりますし、そのエリアが、より魅力的であれば、人がさらに流入し、価格がさらに上昇していきます。

また、バングラディッシュは経済の成長もめまぐるしく、直近5年間の富裕層と中間層の増加率は世界1位といわれており、GDP成長率は10年平均でも6%を超えています。

不動産価格は通常、その国の経済実態よりも先行して価格の上昇が始まるので、すでに地価がとんでもなく上がる可能性があるということです。

監査機関のPWCのレポートでも、ベトナム、インド、バングラデシュ経済は2050年にかけて年平均約5%で成長し、最も高成長を遂げる国となる可能性があることに言及しています。

外国企業や公共投資が盛んになっている

直近のニュースとしては、国家を上げて、バングラデシュの首都ダッカ市内の公共交通として、モノレール開発に乗り出すことになりました。このバングラデシュ初となる都市高速鉄道(MRT)6号線のプロジェクトは、日本の三菱商事と川崎重工が共同でダッカ都市交通会社から受注したものになります。

受注内容は総額で400億円になるそうです。

最近は、総合商社では丸紅、双日もバングラデシュのインフラ開発ビジネスに名乗りを上げており、バングラデシュは現在世界有数の成長国として認識されているようです。

バングラデシュの首都・ダッカの経済成長は凄まじく、今後の成長は期待できるでしょう。

通常の海外不動産購入よりハードルが低い

海外不動産は個人での参入障壁が高く、個人が購入できるようになっている国は多くはありません。

バングラディシュでも、外国人が個人で土地を持つことはできませんが、法人で土地の所有権を持つことができます。これは非常に大きいことです。アジアの国々で土地の所有権を持つことができる国は限られるという事実は意外と知られていません。

そして、さきほど上げた急成長国のベトナム、インド、バングラディッシュの3ヶ国の中で上物建設リスク、建物陳腐化リスクがない「土地」を所有できるのはバングラデシュだけです。

一般的に海外不動産投資というと数千万円の資金が必要なイメージがありますが、今回紹介しているバングラデシュの土地投資は一口「100万円」という比較的少額から投資ができるよう資金集めをしている会社があります。

現地で法人を設立し投資することは、一般の投資家にはハードルが高いため、小口で日本の業者に投資することになります。それは、日本の業者の株主になるということと似ています。現地に法人を設立している不動産会社のファンドに投資することで、収益をもらう仕組みになっています。

個人で土地所有をすると「現地税規制」「登記手続き」「土地の選定」交渉に手間が掛かりすぎるし、現実的ではないでしょう。専門知識が集約された信頼できる投資会社に資金を預けて効率よく投資するのが良いと思われます。

Top Field japanが行うバングラ土地投資

では、どうすれば、バングラの土地へ投資できるのかというと、「Top Field Japan」という会社に出資することで実現できます。

厳密にいえば、「Top Field Japan」が作った合同会社に出資し、有限責任社員としての社員権を取得します。その合同会社が現地法人(LTD)に資金供給をして、現地法人が不動産購入、賃貸などあらゆる方法で利益を上げていきます。

出資したお金や収益は現地法人が行う事業にかかる費用に充てられます。出資すれば社員権の地位は取得しますが、業務執行に関しては定款で定められた代表社員が行うため、決定に関与することはできません。

最終的には、2024年前後に現地法人が、すべての資産を売却し、その利益を出資割合に応じて分配するというスキームです。

途中退社して払い戻しを受けることはできないので、いつ事業が終わるかは合同会社の判断に一任されることになります。

社員は出資した金額以上の責任を負うことはありませんが、この会社が投資詐欺で、資金を持ち逃げされてしまえば、土地の値上がり云々の前に大損することになってしまいます。

投資詐欺の種類としてはいろいろ過去に摘発されているものとしては以下のようなものがあります。

  • 実在しないもしくは価値の低い未公開株を売りつける
  • 実在する有名企業の未公開株を相場よりも高く売る
  • 質が低いのに高額な投資セミナーに参加させ大金を払わせる
  • 架空の事業への出資を持ちかける

「Top Field Japan」がこれらにあてはまるのか??

まず、代表者の経歴などから考えてみます。

代表者の経歴

・神戸大学経営学部卒

・情熱大陸などの有名番組も担当した元テレビ局報道記者

・現在映画会社を含み20社以上の会社を経営

・17年間の投資経験有り(フィリピン不動産投資実績有)

・某経済団体理事 (セミナーで説明があります)

・個人コンサルは1時間5万円

・フィリピン元大統領との親交もあり

・安倍首相とドトゥルテ大統領の会食にも招かれる

・バングラデシュ政府中枢と強固なコネクションありフィリピン元大統領との親交もあり

これらの情報が嘘であれば、アウトですが、ネットだけでなく、一次情報からも調べると嘘ではないことがわかりました。

また、実際に土地の投資に関しても写真や現地報告などにより、しっかり投資している事実は確認できます。

現在、20社以上の会社を経営し、安倍総理や現地の政府ともパイプを築いてきた人が、今さらしょうもない詐欺をするとは思えません。

土地の価格が思ったよりも上がらず、儲けが出ない事はあるかもしれませんが、全額持ち逃げされたり、実は投資されていなかったなどという大損する事は無いだろうと判断しました。

どうせ銀行に100万置いとくぐらいなら、海外資産を持つのも悪く無いと思います。

なので、これは詐欺ではないと判断します。

Top Field japanの考えや投資手法

バングラディッシュは、かつての日本で起こった「高度経済成長」の、その始まりである「戦後」の状況と、あらゆる面で酷似しており、今後の急成長が見込まれます。

基本的な大雑把なスキームとしては、地価が上がる前、或いは、地価が上がっていく最中の、少しでも早い段階で土地を所有することにより、その後、売却益により莫大なリターンを取るというのが考えです。

Top Field japanの行う土地への投資は、普通の海外不動産投資とは趣の異なる方法をとっていることが特徴です。

普通の海外不動産投資だと、マンションに投資して分譲で売るとか、賃貸に出すとか、あと、コンドミニアム投資と呼ばれるものなどがメインです。海外コンドミニアム投資と言えば、投資案件として売り出されているコンドミニアムを購入し、そして購入物件の家賃収入を得ながら、物件の値が上がったところで売却利益を得る、という流れが標準です。

今回のバングラディッシュ投資は、この「コンドミニアムを投資家に売る側」に回るという方法です。

土地を仕入れて建物を建て、投資家に売るという方法を取ります。要は、投資家に売る前の、土地開発そのものに投資をする事となります。

まだ価値の無い土地を仕入れて、付加価値をつけ、延床を増やし、分譲で売却する、というこの方法が、一番利益率が高くなるようです。

Top Field japanは現地政府との特別なコネクションがあり、これからインフラ整備、都市開発が実行される土地を確実に押さえていますので、同社を通じて投資をすればリターンは最大化されると信じています。

Top Field Japanを通じて実行するバングラデシュ不動産の投資対象地域は、いわゆる「1等地」ではなく、最もリターンが見込まれる、これから都市開発・インフラ整備が進む地域 ・土地です。

特に投資対象である「電車」や「モノレール」、「バス」等の公共交通機関が通る地域は「4倍-8倍」、時には「10倍」の上昇が見込める魅力的なエリアです。

上昇が見込まれるであろう要素の一つである開発計画がなくなってしまったら、どうするんだという突っ込みもあるかと思います。

しかし、地下鉄とかモノレールとかインフラの整備計画はもうすでに着手されています。国の計画で、日本の大手総合商社がすでに受注しており、履行しない可能性は限りなく少ないです。中国企業とかだと、突然キャンセルリスクもあるかもしれませんが、日本企業で、既に着手している案件を中止することは余程のことがない限り考えられないと思います。

しかも、仮に中止になっても人口は増え続けているから、土地の値段がいま買った価格より下がることは限りなく少ないと考えられます。投資したお金が完全に消えてなくなることも可能性としては低いでしょう。大損するリスクはあまりないと言えます。

日本が成長してきた歴史と同じことがバングラディッシュでも起こるであろうことをデータが示している

日本の高度経済成長期の土地の価格の値上がり率の推移です。

図を見て頂けると分かるのですが、0%以上なら土地の価格は前年比で上がり続けていることを示しています。

バブル崩壊までは、オイルショックの一時を除いて土地の価格は一貫して上昇していました。
因みにこの間、株式市場は何度も浮き沈みをしています。

そして、土地の価格は株に先駆けて上昇していくことが読み取れます。

毎回土地の価格が上昇するのは決まって国民の年間所得が10~50万円程度と低く、人口ボーナスを今後迎える新興国と歴史が語っています。

これが、Top Field Japanの投資の考え方です。

まず不動産価格が上昇し、
次に株式市場が上昇、
そして最後に本格的な国民の給料の上昇が始まる。

これは人口が増加することにより実需の増加も当然あるのですが、海外からの投資が活発に行われ、企業が進出して土地を買い上げることも大きく影響しています。

日本も中国もフィリピンもマレーシアも例外なくこの条件に当てはまっています。

この法則に従って、実物資産を購入し、尚且つ上昇可能性が非常に高いので、
新興国の不動産投資は一見危険なように見えて非常に安心な投資法だと考えられます。

家賃収入のような「インカムゲイン」を重視する方もいらっしゃいますが、
資産が少ない間は「大きなキャピタルゲイン」を追い求めるような投資を行い効率化を狙うべきだと思います。

株式にしても配当金が多い企業というのは「成長余地が小さい企業」です。
本当に成長力が高い企業であれば、配当に回すお金があれば再投資して収益を拡大させます。

新興企業が増配などを発表し、株価が落ちる例を何度もみてきています。
日本の不動産市場も成長力はなく、寧ろ衰退に陥っておりますが唯一東京だけは人口が2050年まで増え続け一極集中の傾向が増え続けます。

バングラデシュの土地を購入するには、ある程度「広大な」土地購入することが現地では通例(広く土地を買う他者が優先される)であり、約5000万円以上のまとまった資金が必要となるので、バングラデシュ不動産投資を事業としているTopFieldJapanに出資をする形で投資することが圧倒的に効率的だと主もいます。

様々な経済指標から多角的に分析すると、バングラデシュは今後の潜在成長力が新興国の中でも圧倒的に高いですし、国の経済成長を加速させるインフラ整備・都市開発がバングラデシュは未だ未整備であることからも、今後の加熱が見込まれるます。

バングラデシュ首都ダッカの都市人口密度は世界1位と経済成長に拍車がかかる状況です。

今後開発されるロケーションを狙って先行投資することで「3年~5年」で「4倍~8倍」の大きなリターンを見込むことができると思います。

結論としてTopFieldJapanを経由してバングラデシュ不動産投資をすることが最も煩雑な登記・納税作業などを省くことができ、情報量からもリターン可能性の高い地域に投資実行しやすいので、私も投資を実行したいと思います。